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土拍市场年末冲刺 40城狂揽2095亿

时代周报 2019-12-24

临近年末,土地市场再次迎来周期性“供地潮”。

研究机构12月23日发布数据显示,12月第三周(2019年12月16―22日),重点监测的40个主要城市共计推出1336万平方米土地。时代周报记者梳理发现,这一数据较12月第二周(12月9―15日)有所减少,缩量了21。5%。但也仍超出第一周(12月2―8日)24。7%。

从月度数据来看,12月40城土地供应加码更显而易见。数据显示,12月前三周40个主要城市周均土地供应面积为1369.3万平方米,较11月的周均值850万平方米增长了61.1%。另外,11月四周及12月前三周,土地出让收入领先的城市包括苏州、北京、深圳、武汉、南京、上海、杭州。

伴随着土地供应加码,各地土地出让收入也增收明显—研究机构指出,12月前三周40个主要城市土地出让收入已达2095亿元,超过11月全月的2068亿元。

“为了完成年初的土地供应计划,很多地方到了年底都会集中供地,这是历年来土地市场的常规现象。”合硕机构首席分析师郭毅向时代周报记者表示。

在今年减税降费、经济压力带来的地方财政收入压力下,各地到年底加大土地供应规模,或许也有增收的考虑。同策研究院研究总监张宏伟补充了另一种看法,“那些供地量比较大的城市,可能还是有一些财政增收的需求的” 。

年底土地供应加码

年底历来是各地完成土地供应计划的集中阶段。

不过,今年受地市小阳春影响,土地供应高峰期出现在五六月份,此后,月度土地供应面积持续环比下降。随着年底的到来,各地土地供应再度加码,300城土地供应开始环比正增长。

根据研究机构发布的数据,10月全国300城土地供应面积为10480万平方米,环比9月减少了6%。但这一数据在11月快速回正—11月300城土地供应面积达11400万平方米,环比增长8%。

土地供应计划未完成是最明显的原因。

以北京为例,根据北京市今年7月发布的《北京市2019年度国有建设用地供应计划》,2019年度北京建设用地供应计划总量为3760公顷(3760万平方米),其中国有住宅用地950公顷(950万平方米),包括:商品住宅用地600公顷(600万平方米),保障性安居工程用地350公顷(350万平方米)。

但截至11月底,北京市主城四区均未达到供地下限。诸葛找房数据研究中心统计数据显示,其中海淀区供地下限完成率仅为23%。受此影响,北京增加土地供应需求明显—北京市规划和自然资源委员会数据显示,截至12月23日,北京12月已成交经营性用地7宗,为2018年12月全月量。

在今年减税降费、经济压力下,为地方增收或许也是地方土地供应增量的原因之一。

12月17日,财政部发布2019年11月财政收支情况。数据显示,减税降费带来的财政收入压力已经短暂稳住,1―11月全国一般公共预算收入同比增速稳在了3.8%。但地方压力仍在—数据显示,1―11月,地方一般公共预算本级收入92851亿元,同比增长3%,增速较1―10月减少0.3个百分点。

在地方一般公共预算本级收入另一侧,地方政府性基金预算本级收入开始增长,其中土地出让收入增长明显。数据显示,1―11月累计,地方土地出让收入同比增长8.1%。按照2018年1―11月地方土地出让收入53362亿元计,2019年1―11月,地方土地出让收入为57737.7亿元。

“从我们实际了解到的情况来看,现阶段各地加大土地供应也有为财政增收的需求。”张宏伟表示,“观察一下近期加大土地供应量的城市,多多少少还是有一些财政压力的。”

以苏州为例,根据苏州市财政局公开的资料,2019年1―11月,全市完成一般公共预算收入达2054.2亿元,同比增长5.8%。而这一数据,在2018年1―11月为同比增长12.8%。从纵向来看,这也是苏州自1―9月以来,连续第三个月全市一般公共预算收入同比增速下滑。

长三角继续领衔

从年头到年尾,长三角始终站在今年地市的焦点位置。

根据研究机构40个主要城市土地市场监测数据,最新一周(12月16―22日),杭州以165亿元土地出让金领衔40个主要城市。其中杭州富川73号地块还以67亿元的总价成为当周40城住宅用地成交总价榜首。

上海中原地产市场分析师卢文曦向时代周报记者解释,长三角区域受近几年长三角核心城市上海房地产市场管控较严,房企及楼市需求外溢影响,长三角区域热点城市,比如杭州、南京等城市地市表现都比较好。

“但杭州由于本身经济较为活跃,开发力度较大,以及人口即将破千万的需求支撑影响,故最为引人关注。”卢文曦进一步指出。

时代周报记者注意到,长三角这一轮地市热度,从今年三四月“小阳春”便已经开始。研究机构今年6月发布的数据显示,5月全国300城土地供需小幅上涨,土地出让金也同比增长51.53%。其中长三角表现尤为突出,5月全国主要地级市土地出让金前十榜单中,长三角七城入围,包括杭州、常州、温州、上海、绍兴、无锡、宁波。其中杭州5月土地出让金266亿元,位列全国第一,并以文晖单元宅地68.14亿元总价,占据单幅地块总价第一位置。

百万彩票到了年底,这一情形仍在延续。

研究机构40个主要城市土地市场监测数据显示,11月和12月周度土地出让金领衔城市中,长三角苏州、南京、杭州三城入围。12月4日,南京百亿级土拍出现,合计出让4宗地块,收金101。6亿元。其中铁北G86宅地以45轮报价、16。24%溢价率、31。5亿元总价成交;南部新城G88商住混合地块经过了30轮报价,以12。95%溢价率、25。3亿元总价成交。

“我们要看全局,不能看某一个地块。事实上,杭州也只有局部的一些地方,或者某一个特别的地块比较热,受关注度比较高。整体而言,市场还是比较清淡的。”卢文曦提醒道。

浙报传媒地产研究院统计数据显示,2019年11月,杭州市区共成交17宗土地,总建筑面积110。8万平方米,总成交金额112。9亿元,较上月下降约5。7%,在溢价率方面,仅有一宗临平新城永乐街以北、汀兰街以东商业地块溢价率较高,达46。7%,另外还有西兴单元BJ1302-R/B-02商住地块和临安经济开发区中部地区B4-06-03住宅地块溢价率在12%左右,其余皆以底价成交。

“现在长三角城市地价还是比较理性的。预计在明年二季度,在楼市回暖带动下,地市会有所回暖,地价会有所起色。”张宏伟判断。


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